经济适用房与房改房、商品房的区别

一、经济适用住房是什么产权？与房改房、商品房的产权有何不同？ 居民个人购买的经济适用住房产权归个人，产权分四个部分： 使用权、占有权、处置权和收益权。与房改房、商品房相比，经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。 房改房上市后收益的94％归出售人所有。上市出售后，每平方米在4000元（含）以下的，全部归个人；每平方米在4000至5000元的部分，80％归个人所有，20％归原产权单位所有；每平方米5000 元以上的部分，和原产权单位五五分成；买方补交3％的土地出让金。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。 经济适用房上市后，收益同样全部归个人所有，所不同的只是在出售时，新的购房人要按经济适用住房所在地标定地价的10％交 纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。在标定地价明确前，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。这样，购买人就可按商品住宅办理产权登记。

二、经济适用住房可以上市吗？ 根据北京市人民政府令〔1999〕第40号令规定和京房地字〔1999〕 第1077号文件规定，职工个人购买的经济适用住房，房屋产权归职 工个人所有，已取得合法产权证书即房屋所有权证、土地使用证的， 可依法进入二级市场上市交易。上市后，收益全部归个人。

三、购买经济适用房要花多少钱？ 购买一套经济适用房费用由以下三部分组成：

（一）房价款：每平方米（建筑面积）售价×建筑面积。

（二）税费： 1、在交易过程中： ①契税：买方缴纳房价款的4％；建筑面积在120平方米以下的减半交，即交2％。 ②买卖手续费：120平方米以下（含120平方米）的，每套250 元；120平方米以上的，每套500元。 ③印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.5％。 ④公共维修基金：购房款的2％。 2、在申办产权证过程中： ①登记费：每建筑平方米0.3元。 ②房屋所有权工本费：每证收费4元。 ③印花税：每件5元。

（三）物业管理费：按《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费暂行办法（试行）》（京价房字＜2000＞第163号）统一收取。

四、购买经济适用住房该办哪些手续？ 根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北 京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。具体的程序是：

①居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。

②需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售（买卖） 合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续， 房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。

③买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。

五、购买经济适用房付款方式如何？ 根据北京市人民政府办公厅京政发〔1998〕第54号文件，预售期房的付款办法由买卖双方商定，但在购房人取得房屋产权证之前， 开发建设单位累计收取的购房款总额不得超过总房价款的95％，待购房人取得房屋产权证以后，一次结清房款。 目前，有以下几种付款方式：一次性付清、公积金贷款、商业贷款和组合贷款，购房人可以根据自己的实际情况选择付款方式。 购房人可以到北京市住房资金管理中心和各商业银行申请购买经济 适用住房贷款。

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