理性置业-08年楼市房价相对平稳 春季入市实惠多

02-04年，是上海楼市快速膨胀的3年，炒房情况的日益严重，最引人关注的房价在宏观调控下不降反升成为04地产市场最大的特点。接下来的05年稳定房价就成为了楼市唱响的主旋律，在宏观调控的背景下，贷款利率上调、期房禁转、营业税等一系列政策层出不穷，都深刻地影响着上海房价的走势，房价逐渐趋于平稳。搜房数据，2005年上半年上海全市商品房均价为8028元/平方米，环比较2004年下半年均价7886元/平方米，涨幅仅为1.8%。但同比2004年上半年全市的均价7000元/平方米，涨幅为14.68%。新政调控渐显成效。

06年政策加强稳定楼市房价 部分楼盘春季开盘销售一路飙升

2006年，房地产市场积极调整住房供应结构，国六条的出台、细则的颁布、央行的再度加息一些政策影响下，市场观望情绪浓重，售速度放缓，相关政策要求闲置土地限期开工，需要大量资金，很多开发商陷入资金链紧绷的困境，纷纷推出开盘时间。一时间沪上楼市成交从年初的日均近千套到5、6月时的单日销量不足400套，再随后近3个月在低谷徘徊，但这并不代表06年楼市就此一蹶不振，由于婚房以及改善性居住等刚性需求的存在，且中长期投资为目的海外华人基金大举进入，06年沪上楼市成交整体呈现稳步增长的态势，数据显示06年前11个月的一手房成交量已经达到2005年全年的水平，并且根据房地局的数字表明05年房屋销售价格下降1.3%，商品住宅下降3.2%，平均销售价格7038元/平方米，比05年增加了340元/平方米。06年楼市房价在楼市政策下稳步上涨。特别的是相当部分楼盘3、4月份开盘，销售势头良好，创造了开盘当月成交近300套的奇迹。

07年成交中心明显外移成交均价不断攀升

走过05、06年，2007年上海房地产市场则是政策执行比较密集的一年，3月中，央行宣布贷款利率上调，4月初，央行便宣布上调存款准备金率。这些都围绕在调整供应结构满足市场的强劲要求上，目的是抑制房价的过快上涨。但是土地供应的收紧，开发商调整产品结构以满足“70/90”新政所导致产品推向市场有所延迟，仍有大量新盘3月集中上市，并且在4月成交大幅上升，前三个月成交由18973套逐渐攀升至25438套，上涨36.04%，成交均价达9700元/平方米，比去年同期增加22.9%。商品住宅均价仍然呈现火爆之势。楼市“小阳春”随之到来。

08年商品住宅虽有上涨空间 但是房价会保持相对平稳

根据搜房数据，05年和06年的土地供应总合基本与04年的供应持平，但是低于03年的1469.10万平方米，这两年的土地供应低迷直接导致07年上海一手房供应的下滑，预计2008年的住宅市场整体供应量有望于2007年持平，即2000万平方米左右的规模。政策方面，07年12月初中央经济会议明确提出，08年将实施从紧货币政策，作为与银行资金联系紧密的房地产行业来说，会受到一定的冲击。但是土地市场方面，土地的稀缺，房价随地价水涨船高是情理之中。再者，供求关系是决定商品房价格走势的最直接因素，2007年上海商品住宅的供求差距被逐月拉大，住宅价格不断攀升，08年此现象应该还会加剧。稀缺项目的市场成交热度仍会保持。

总体来看，08年的楼市价格走势会类似07年。就在3月6日搜房网最新置业调查显示，73%的受调查者称会在一年内购房。有39%的网友表示，目前上海楼市正在逐步走向理性、房价趋向稳定，并打算在3个月内购房。市场刚性需求依然强烈。

07年下半年已经推出了部分“90/70”住宅项目，但与调控要求的70% 的规模还相距甚远，预计在08年上半年会有一定数量的中小户型商品房面市，传统淡季影响，很多开发商都会相继打出各种优惠政策，万科2月的优惠促销活动就是一个先兆。这样看来，08年3月入市不仅在房源方面有很大的选择空间，而且房价相对稳定，另外开发商们的各种优惠活动，也会带给购房者不少实惠。

（参看05-07年成交均价走势图，直观的了解这三年楼市的动向，把握入市的机遇。）