价格创新高 资金链断裂 谁能解上海房价之惑?

3月31日至4月6日，上海一手商品住宅平均成交价格环比上涨17%，达到16405元/平方米的历史高位，但紧接着4月9日，上海土地交易市场举行首场土地竞拍，2443.2元/平方米的成交楼盘价不到去年高峰时期的一半。一边是3月份楼价创出新高，另一边则是土地成交价降低、开发商资金链断裂等利空消息，上海楼价究竟将走高还是走低？本报记者走访了市场、业内人士和专家，希望解开上海房价之惑。

楼价上涨楼市回暖开发商滋生“捂盘”情绪

本月楼价创新高

在对3月16日至4月3日期间新上市的31个销售楼盘进行了统计后，除了8个楼盘为首次开盘不便于比较以外，剩下的23个楼盘中有18个楼盘的价格呈现出不同幅度上涨。涨幅从100元到5000元不等，而且越是市中心的楼盘涨幅越大。

这样让人感到吃惊的涨幅还不只是体现在“公寓”上，别墅类的涨幅更加惊人。例如万科的兰乔圣菲别墅以47459元/平方米的单价成交13栋别墅，而该案2006年8月的开盘价仅为2.6万元/平方米。受此影响，3月31日至4月6日，上海一手商品住宅（剔除动迁配套房）的平均成交价格环比上涨17%，达到16405元/平方米的历史高位。这比今年2月第三周跌破万元时的9767元/平方米上升了68%。

税收新政或引房价上涨

国家税务总局日前公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税。然而从调控房价的角度来看，“房企税收新政”可能引来又一波的房价上涨。

从地方政府的角度来看，地方政府的一部分税费的征收标准也与房地产业的利润挂钩，如果20%的利润率底线得到确认，对开发商可能会起到一种支持作用。鉴于地方政府在房地产调控中的主导作用，这必然会影响到房地产调控的效果，上海当然也不能例外。业内人士表示，《通知》中的部分条款，实际上承认了商品房预售制度的合理性，这也为房价的上升埋下了伏笔。

开发商“捂盘”待涨

实际上，在人民币加速升值和通货膨胀，近期银行变相“架空”二套房贷政策，也让房市资金面相对宽裕，造成楼市成交量在3月底突然回暖。而高档楼盘价格走高也给房价总体上涨腾出了空间，于是开发商“捂盘”情绪重现。

记者调查发现，原定4月份预售的33个楼盘，在“开盘时间”一栏中，除嘉定区“保利上海五月花”明确标明“4月22日”开盘外，绝大多数模糊了时间，只简单标注“4月”。而在人们关心的“价格”一栏中，更只有寥寥几家公布了预售均价，多数开发商选择缄默。

“近阶段，不少开发商嗅到了市场涨价的信号。”房地产研究中心主任薛建雄表示，上海楼市开始回暖，部分开发商借机以工程未达标、尚不具备开盘条件等借口，要求修改预售时间。但事实上，预售许可证只要1周时间就能办下来，“这些手段是开发商惯用的伎俩，也是‘捂盘’情绪显现的前兆。”

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